广州昨天正式宣布执行“认房不认贷”，打响了一线城市楼市政策优化“第一枪”！这意味着银行业金融机构在贷款购买商品住房时，将不再以个人名下是否有成套住房为准，而是以家庭为单位，名下无成套住房的家庭成员均视为首套房购房者。这一政策的实施不仅降低了购房者的贷款门槛，也为房地产市场注入了一股新活力。政策发布后，“广州认房不认贷”很快登上微博热搜。

新政让首付压力有所减轻

广州市人民政府办公厅30日发布了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(下称“通知”)，通知称，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这个政策意味着什么？简单来说，只要你在广州名下无房，不管有没有贷款记录，都可以按照首套房认定，首付比例将从四成降低至三成，这意味着，首付的压力将有所减轻。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，按照今年1~7月广州一手房套均总价大约410万元、二手房套均总价大约320万元计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30~40万元，如果是购买总价越高的住房首付减少越多。此外，按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元的月供。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于广州而言，其中这三类人受益：一是改善需求“卖一买一”购房者；二是都市圈人口流动需求的群体；三是包含了在广州长期居住的年轻人及外来人口。

“认房不认贷”利好几何？

时隔六年，一线城市再次全面放宽“认房不认贷”政策，对市场影响究竟有多大？58安居客房产研究院院长张波指出，“认房不认贷”对于一线城市影响最大，特别是针对改善型购房需求。此举不仅有助于刺激房屋销售，提高市场活跃度，还可能引发全国范围内的楼市政策调整。

易居研究院研究总监严跃进告诉记者，作为首个落实“认房不认贷”的一线城市，广州新政更具风向标意义。自7月28日住建部明确提出“三把斧”（降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”），三部门8月25日推动“认房不用认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用以来，一线城市是否会放开备受关注。

根据对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”“认房不认贷”“认贷不认房”三种，严格程度依次递减。首套房认定标准与首付比例、贷款利率密切相关，对购房成本高的一线城市影响更为显著。比如，贝壳研究院回顾了中国2010年至当前两轮完整的房地产市场调控周期，发现一线城市启动“认房又认贷”后，造成一线城市历史上为数不多的房价涨势放缓或者下跌，成交量也有所下降。

在楼市过热时“认房又认贷”，可以打压投机者；当房地产市场供求关系发生重大变化时“认房不认贷”，能够更好满足刚性和改善性住房需求，是适应新形势的调控举措。作为多年的人口净流入城市，广州改善型刚需群体、新市民群体占比高，执行“认房不认贷”政策的利好也高于三四线城市。需求的释放，也将进一步提振楼市信心。

7月底一线城市密集表态将优化房地产政策，之所以近1个月没有动静，可能就有如何将鼓励刚需与抑制投机相结合的考量，另外还要考虑政策的连续性、稳定性，实施好房地产长效机制。其他三个一线城市是否跟进，还要看当地的人口构成、消费水平、住房需求等情况，“因城施策”四个字概括得很清楚。可以确定的是，此轮调控的主旋律是宽松，同时松中有紧，优化方向是支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

据人民网、南方都市报等